למה חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין בטרם רכישה או מכירה של נכס?

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. למה חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין בטרם רכישה או מכירה של נכס?

מתעתדים לרכוש או למכור נכס? מוטב שתסתייעו בשמאי מקרקעין לפני ביצוע העסקה! מבית חברת טדי שמאות וניהול מציינים שניתן למנות אינספור מקרים הממחישים מדוע כדאי להיעזר בשירות זה. 

אחת מהדוגמאות השכיחות נוגעת לזוג שביקש לערוך שומת מקרקעין על דירת מגורים בטרם רכישתה, על מנת לוודא שהשווי שנקבע עבורה אכן נכון ושאין בעיה כלשהי שכדאי להם לדעת מבעוד מועד. 

במסגרת הבדיקה ערך שמאי המקרקעין ביקור בדירה, ולאחר הצלבת נתונים גילה השמאי חוסר התאמה בין המצב הנתון בשטח לבין תשריט הבית המשותף, שמהווה למעשה את התשריט הקנייני והמשפטי של הנכס. במהלך הביקור התגלה שהדירה עורפית לרחוב, בעוד שבתשריט הבית המשותף ממוקמת הדירה בצד שפונה אל החזית.

אי ההתאמה שעשויה להעיד על חוסר זיהוי קנייני וודאי

בהיבט המשפטי, משמעות אי ההתאמה עשויה להעיד על חוסר זיהוי קנייני וודאי, כשבנסיבות הללו קלוש הסיכוי שהבקשה למשכנתה תאושר לבני הזוג על ידי הבנק. בעקבות הממצא שנחשף פנו בני הזוג אל המוכרים כדי להביא לתיקון תשריט הבית המשותף בטרם ביצוע העסקה. 

אלמלי הפנייה לשמאי מקרקעין בטרם החתימה על חוזה הרכישה, היו הרוכשים נדרשים לשלם מכיסם על תיקון הטעות כתנאי לקבלת המשכנתה הבנק, תוספת עלות שלא נלקחה בחשבון השווי. 

מקרה אחר שמעיד עד כמה חשוב להיוועץ בשמאי מקרקעין בכול עסקת נדל"ן נוגע ללקוח שביקש לבצע שומת מקרקעין לפני מכירת ביתו. מדובר בדירת מגורים במרכז הארץ, הממוקמת בקומה האחרונה בבית משותף. 

תוספת זכויות שבעל הנכס אינו מודע לקיומן

לדברי הלקוח, ביקרו אצלו מספר מתווכים שטענו שאין קושי בהערכת שווי הנכס, היות ובאזור הספציפי נעשו לא מעט עסקאות דומות בבניינים זהים, למעט ההבדל שהעסקאות הקודמות נעשו בדירות בקומות נמוכות יותר. לכאורה הבדל "פעוט". 

הלקוח פנה לשמאי מקרקעין בבקשה לערוך עבורו שומת מקרקעין מלאה. במהלך הבדיקה התגלה שהגג איננו גג משותף של כלל בעלי הבתים, אלא גג צמוד שרשום בטאבו כחלק מדירתו של הלקוח. יתירה מכך, במהלך הבדיקה התברר עוד שקיימת תכנית מאושרת על הנכס לתוספת של חדר מעל לגג. 

המשמעות היא ששווי הדירה גבוה במאות אלפי שקלים מהסכום שהתעתד לדרוש בעדה. המשמעות הנוספת היא שעל הנכס עתיד לחול היטל השבחה, תשלום בסכום לא מבוטל בגין הזכויות לתוספת חדר בגג שהלקוח לא ידע אפילו ששייך לו.

חשיבות בדיקת שמאי מקרקעין בטרם רכישת נכס 

רכישת דירה נחשבת לאחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות והחשובות ביותר שעתיד הישראלי הממוצע לבצע במהלך חייו, והיא כרוכה בהוצאות משמעותיות, זאת מעבר להוצאות הנוגעות לעסקת הרכישה עצמה, כגון עורך דין, מתווך, בדיקות בדק בית, שיפוצים, מסים, היטלים וכן הלאה. 

אלא ששיעור לא מבוטל מהישראלים בוחר שלא להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין בטרם רכישת הנכס, אם בשל ההוצאות הרבות המלוות לעסקה ואם מתוך הנחה שניתן להסתפק באנשי מקצוע דוגמת עורך דין ומתווך. 

המומחים של חברת טדי שמאות וניהול מסבירים שקיימים כמה נושאים שחובה לבדוק לפני רכישת נכס מקרקעין כגון בדיקת המצב התכנוני והתאמתו לתכניות בניה מאושרות, דהיינו האם הוא בנוי כחוק ובהתאמה לתב"ע, לייעוד הקרקע והוראות הבניה.

בדיקת הנכס בהיבט התכנוני והקנייני

בדיקה נוספת שמחויב הרוכש לערוך בטרם ביצוע עסקת הנדל"ן נוגעת למצבו המשפטי של הנכס הפוטנציאלי, ובפרט העניין הקנייני. דהיינו, שיישנה התאמה בין פרטי הרישום בטאבו לבין המיקום בתשריטים ושהנכס רשום כהלכה על שם אלו הטוענים להיותם בעלי הזכויות בנכס. 

מבחינה תאורטית, הן לשמאי מקרקעין והן לעורך דין המתמחה בנדל"ן יש רקע שמאפשר להם לבחון את הנכס בהיבט משפטי, ולוודא שהנכס אכן נבנה על פי היתר, שאין בעיות בעלות ושלא קיימות חריגות בניה. 

אלא שבפועל עשוי עורך הדין שלא לזהות את המרפסת שנסגרה ללא היתר, את הגינה הצמודה לדירת הקרקע שאינה רשומה בטאבו ומהווה בעצם שטח ציבורי, או את החדר שנתווסף באופן בלתי חוקי.

חשיפת כל המידע הנסתר שהעסקה טומנת בחובה

להבדיל מעורך דין, למתווך אין שום הכשרה וכלים לבדוק את הנכס לא בהיבט התכנוני וגם לא בהיבט הקנייני. למעשה, תפקידו של המתווך הוא  ליצור חיבור בין המוכר והרוכש ולסגור את העסקה. 

אי לכך, מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך לפני החתימה על החוזה, אם כדי לחשוף באמצעות בדיקה מקיפה את כל המידע הנסתר שהעסקה טומנת בחובה ולשפוך עליה אור חדש, או לחלופין כדי לוודא שהעסקה שעתידה להתבצע אכן כדאית. 

במהלך החיפוש אחר שמאי מקרקעין, כדאי תמיד להעדיף איש מקצוע הפעיל ובקיא באזור הגאוגרפי שבו ממוקם הנכס. כמו כן, רצוי לתת עדיפות לשמאי המתמחה באופי העסקה שמתעתדים לבצע.